どうもみなさんこんにちは！ryutaです。今回は「ワンルームマンション投資を止めておくべき理由」について解説していこうと思います！前回にワンルームマンションの特徴について解説しましたんで、そちらを読むとこの記事がさらにわかりやすくなると思います。下にリンクを貼っておくんでぜひそちらから読んでみてください！
それでは早速本題に入っていきましょう！
止めておいた方がいい理由
前回の記事でワンルームマンションの投資を始める相談をしにセールストークに行くと、「少額から始められる」とか「生命保険の代わりになる」なんて、もっともらしいことを言われますがこれは全部嘘ですよというところまで説明しました。めちゃくちゃ最高な投資です！みたいな雰囲気で紹介されるんですけど、一回初めてしまうと途中でやめることはできないのでほぼ詐欺同然です。
その理由について解説していこうと思います。
圧倒的低利回り
まずは利回りがめちゃくちゃ低いです。セールストークで「ローンは入居者が払ってくれる」なんて都合の良いことを言われるかもしれませんが、そんなのは嘘です。理由についてはもう少し先で説明します。低利回りの一例を挙げると、価格が1400万円のワンルームがあったとします。家賃は一ヶ月74700円です。この場合「表面利回り」は6.4%です。これだけ聞くと別にそんなに低い利回りでもない気がすると思いますが、問題はこの「表面利回り」というところです。次で解説していきますね。
隠れているコストを表示しない
セールストークや不動産屋で配られる詳細が書いてある文には、隠されているコストがあります。まず、「銀行の金利」です。銀行からお金を借りる際に金利が1.5%~2%かかります。
なんでコストを隠すことができるのか、それは「ずっと満室の状態」で表示されているからです。「空室率」が計算されていないんです。年がら年中ずっと空室にならない部屋なんてある訳ないですよね。そこが省かれているのでそこそこ良い金額が稼げるような錯覚に陥ってしまうのです。
また所得時にもお金がかかります。仲介料、不動産所得税、登録費用が全体の5~6%引かれます。
また、建物の修繕費や管理費などもかかるので「家賃全部が収入になる」ってことはまずあり得ません。また当然固定資産税がかかります。これは毎年かかるもので、平均して家賃の一ヶ月〜二ヶ月分が持っていかれます。プラスで火災保険も毎年かかりますね。また、部屋から人が退去した場合にはリフォーム代・広告費がかかります。
表面利回りに騙されるな
ここで先程出てきた表面利回りについてです。この表面利回りに騙されてはいけません。表面利回りとは、「満室状態の時に家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回り」です。めちゃめちゃ好都合な状態でざっくり計算してものということですね。なので高く見せようと思えばいくらでも高く見せることが可能なんです。そこら辺をしっかり念密に計算したものを「実質利回り」と言います。
まとめ
今回は一旦ここまでです。次回は実例も踏まえて利回りに騙せれないための注意点を解説していこうと思います。今回の記事では「ワンルームマンション投資で紹介されてることはほとんど嘘」というところを理解できればokです！それでは次回もやっていきましょう！
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